成都合同律师为集体建设土地纠纷案件被告方成功维权

【案件情况】

原告：**市**区政府**街道办事处

被告：张**，男，汉族，****年*月***日出生，住**市**区**镇街道办事处**村*社。

第三人：四川省****管理处，住所地：***。

原告**市**区政府**街道办事处(以下简称**街道办事处)与被告张**确认合同无效纠纷一案，法院于2020年9月10日立案受理后，被告张**申请追加四川省***管理处(以下简称***管理处)作为本案第三人，本院依法追加后适用简易程序，由审判员**独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。.......

原告**街道办事处向法院提出诉讼请求：1、确认原****镇人民政府与张**于2007年5月30日签订的《协议书》无效；2、判令被告张**(原**加工厂)返还位于**镇**河边(**村**社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地及附着物；3、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告自愿放弃第二项诉讼请求中要求被告张**返还的附着物的主张。

事实和理由：2007年5月30日，原***镇人民政府(现更名为***街道办事处)与**加工厂签订《协议书》，约定***镇人民政府将**镇**河边(**村**社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地转让给**加工厂，每亩净地按160000元支付土地补偿费和安置补助费，先支付500000元，该项目地块拆迁完毕后再支付余款。*****加工厂支付了前期费用500000元。后*****加工厂注销，经营者为被告张**。依据土地管理法第六十三条等规定，案涉协议系无效协议。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。

被告张**辩称，1、案涉协议不符合合同法的五十二条第五款的规定，不应当认定为无效；2、被告取得的案涉用地及附属厂房系2004年从案外人***所转让，且与**镇**村签订土地租用合同，案涉土地并非原告交付，原告亦非案涉土地的所有权人，不存在返还的问题；3、本案系原告恶意违约；请求驳回原告的全部诉讼请求。

第三人***管理处述称，1、对原被告签订的《协议书》不知情；2、与河道相距20米范围内的法定的河道建设工程用地，与河道相距20米至50米处是河道保护用地，在此范围内不得新建、修建固定建筑物和构筑物；3、所涉协议是否有效应根据协议签订时的相关法律法规确定，土地性质的确定是原告与第三人的关系，与被告无关。

【一审审理过程】

法院经审理认定如下：2004年2月21日，张**作为乙方与案外人**家纺厂、尹**签订《工厂转让合同》，约定甲方将位于**镇**村**河大桥侧的厂房以及库房、办公用房、电力设备、绿化物、水井、水塔以及围墙和墙内所有设施转让给乙方，转让价格为300000元。

2005年7月19日，***加工厂作为乙方与**镇**村村民委员会签订《土地租用合同》约定乙方将甲方位于**镇**村*组***路边下手约4.7亩土地长期租用，租金为每年每亩2000元，甲方同意在国家政策许可的条件下，征用使用的土地政策经土地管理部门同意后，乙方拥有“由租转征”的优先权。

2007年5月18日，**镇**金属表面加工厂向***镇人民政府支付500000元。同日，***镇人民政府向****加工厂出具非经营性结算统一票据，摘要显示为“土地款”并加盖**镇财务印章。2007年5月30日，***镇****加工厂作为乙方与**镇人民政府作为甲方签订《协议书》，约定甲方将位于**镇**8河边(**村*社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地转让给乙方，应当支付的土地补偿费和安置补助费为每亩160000元，支付方式为协议签订后七日内支付500000元，该项目地块拆迁完毕并向乙方交付用地时支付余款。

另查明，1、***加工厂现已注销,原法定代表人为被告张**，案涉土地现由张**实际占有并使用。原**镇人民政府现变更为**街道办事处。

2、2005年6月5日，原*县人民政府发文**函【2005】96号，撤销**村建制，将**村并入**镇社区居委会，设置**镇社区居委会。2012年9月3日原*县人民政府发文**函【2012】177号，同意将**社区居民委员会更名为**社区居民委员会。

3、**市**区规划和自然资源局向**街道办事处回函，对案涉协议书明确表示不予确认和追认。

4、**市**区**街道办事处**社区第*居民小组和**市**区**街道办事处**社区居委会出具《情况说明》，同意将案涉协议书中的农村集体建设用地(约5亩)由**街道办事处进行统一使用和管理

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以上事实，有双方的身份信息、《协议书》、《工厂转让合同》、》《土地租用合同》、照片、非经营性结算统一票据及当事人当庭陈述等予以证实，足以认定。对原告提供的《*县挂牌出让集体土地使用权公告》、《**村集体建设用地交易成功信息》以及***加工厂、**公司企业信息，因与本案缺乏关联性，本院不予采纳。

本案的争议焦点为案涉转让协议是否有效，若无效，被告是否应当返还案涉土地。针对上述争议焦点，本院评析如下：

关于案涉转让协议是否有效的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条“土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，原**镇人民政府与被告张**原经营的*****加工厂签订案涉转让协议后，**区规划和自然资源局作为出让土地的权力机关明确表示对案涉转让协议不予确认和追认，故案涉转让协议无效。

    关于被告是否应当返还案涉土地的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉转让协议签订后，由原告向案涉农村集体经济组织支付租金等相应费用，且第三人明确表示对案涉协议中距河道50米以内土地不予主张；同时，案涉集体建设土地的集体经济组织要求将该土地退还给原告统一使用和管理，故因转让协议书无效后，被告张**现作为案涉土地的实际占有人，应将其全部返还给原告**街道办事处。

      法院判决如下：

一、原**镇人民政府与原*****加工厂于2007年5月30日签订的《协议书》无效；

二、被告张**于本判决生效之日起三十日内起向原告**市**区人民政府**街道办事处返还位于**镇**路****河边(**村*社的农村集体建设用地)约5亩农村集体建设土地

三、驳回原告原告**市**区人民政府**街道办事处的其他诉讼请求。

案件受理费5900元，由被告张**承担。

张**一审败诉后立即委托吴国强律师提起了上诉要求撤销原判决和改判。

【上诉法律意见】

吴国强律师提出以下代理意见：

先说一下本案法律适用问题。

1、依据【法释〔2020〕15号】”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定”第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定….”和第二条“ 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”以及第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”本案当事人双方纠纷至今，法律事实持续至今，本案应适用民法典的规定审理。而且本案审理适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。

2、依据《立法法》第八十三条　“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。” 本案应适用2020.01.01生效的《中华人民共和国土地管理法》63条的相关规定审理，该条内容为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务.......”一审法院判决涉案协议书无效依据的《中华人民共和国土地管理法》63条内容系旧版本已经废止，与现行法律截然不同，明显系法律适用错误，应予纠正。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条明确规定：　“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法……….”该法第八条规定“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”该法第十五条规定“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。” 本案涉案土地系农村集体建设用地，不属于城市规划区国有土地范围，本案涉案协议书不存在违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于国有土地使用权出让的相关法律规定的事实和可能性。一审法院明显系法律适用错误，应予纠正。。

二．本案中签署于2007年的涉案《协议书》合法有效，依据《民法典》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”和《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”的相关规定，被上诉人与上诉人签订的协议书是依法成立的合同，没有违反现行《土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》》的任何法律规定。本案涉案协议书合法有效，至于被上诉人一审当庭陈述的履行不能问题，我方认为双方可以依法协商解决该协议书后期问题，而不是像被上诉人现在这样通过恶意合同无效之诉以争取免责。

三．上诉人和案涉集体建设土地所属的集体经济组织之间签署于2005年的《土地租用合同》合法有效且租期至2034年才到期。被上诉人一审要求上诉人返还租自案外人的农村集体建设用地以及一审法院判决要求上诉人向被上诉人返还该土地都是完全错误的。上诉人没有归还该土地给被上诉人的义务。

上诉人已经在2004年凭合法签署的《土地租用合同》自土地所有权人村集体经济组织手中合法租用涉案土地30年（2004-2034），上诉人停止缴纳租金是依据《土地租用合同》第三条由合同甲方（**村村委会）在取得所属镇政府同意后自愿积极配合乙方（张**）“由租转征”涉案土地的履约行为，且该合同因被上诉人的自愿缴纳租金，甲方在租金问题上也没有实际受损。上诉人现在实际占有并使用的该涉案土地系村集体经济组织交付的而不是被上诉人交付的。

依据《民法典》第一百三十六条“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”和《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。” 以及《民法典》规定的自愿、诚信和公平原则，《土地租用合同》合法有效，对该集体建设土地所属的集体经济组织和上诉人有法律约束力，上诉人对涉案土地的实际占有和使用是合法的。该合同甲方（**村村委会）无权擅自变更或解除，更不可能由**街道办事处**社区居委会及其第*居民小组在2020年单方面出具一份违反《民法典》规定的自愿、诚信和公平原则的“情况说明”（同意该涉案土地由被上诉人统一使用、管理）就导致了《土地租用合同》的解除或者终止。

《土地租用合同》合法有效且租期至2034年才到期，我方明确要求继续履行和案涉集体建设土地所属的集体经济组织之前的租地约定，不应当返还涉案土地，若要返还也应先追究被上诉人以及**街道办事处**社区居委会及其第*居民小组就其违法行为给我方带来的损失后再说。

本案涉案《协议书》是被上诉人当庭承认该合同因被上诉人的原因“履行不能”，而不是该合同违反法律规定无效。本案涉案《土地租用合同》的合同相对方案外人**街道办事处**社区居委会及其第*居民小组未参加本案庭审，《土地租用合同》的合同双方都没有协商解除合同的合意，一审法院的第二项返还土地的判决是明显违反《民法典》第一百三十六条法律规定的。

四、最后谈一下一审判决结果不利于弘扬社会主义核心价值观，应予改判的问题。

人民法院审判案件应当坚持以事实为根据，以法律为准绳。按照目前与本案情况最相类似的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2021年1月1日适用）第三条 “……发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持….”以及以及《民法典》规定的自愿、诚信和公平原则，上诉人认为一审判决不利于弘扬社会主义核心价值观中的“法治与德治相结合”、“以人民为中心”原则，一审裁判文书无法达到“政治效果、法律效果和社会效果的有机统一”。

本案案涉《协议书》涉及的土地占有情况在整个**区还有若干处。上诉人确实无法预计与政府签署的协议和入了政府公账的土地款最后会被一审法院认定无效，而被上诉人的当庭陈述是“该土地转让协议”“…实际上无法完成…因当时的经办人员对政策法规的不熟悉导致….”（详见一审庭审笔录第8页原代当庭陈述）。上诉人取得该土地后一致使用至今，现在上诉人名下有两个企业***结构加工厂和***工程有限公司一直在使用涉案土地及房屋。上诉人自2004年以来在该土地的房屋、土地、办公设施上投入巨大，《协议书》被认定无效和返还土地会让上述两个正常经营的企业无家可归流离失所，上诉人会因此蒙受可能导致倾家荡产的巨大损失。由于涉案土地周边和土地上已经建设好的房屋的市场价值比以前有了很大变化，被上诉人因看到土地及附属房屋价值增大而诉讼要求以达到返还土地及附属房屋并逃避违约赔偿责任之目的。而合同履行不能和合同无效是完全不同的两个法律概念，本案涉及公民和机关法人在民事诉讼中权利的平等问题，其裁判结果在**市**区有价值引领导向，系行为规范意义的案件和诉讼各方存在较大争议且可能引发社会广泛关注的案件。

本案一审判决如果生效，将明显导致本案当事人在民事行为中的权与责就不对等，而且鼓励了恶意的违约行为，导致上诉人损失巨大，而主张违法行为无效的被上诉人会得到比合同有效还要大的利益。本案案涉《协议书》类似的土地占有情况在整个**区还有若干处，其裁判结果受到社会广泛关注，可能因此不公结果而引发道德危机，不利于公民养成良好的遵纪守法和遵守公序良俗的好习惯，也不利于社会的和谐稳定，不利于弘扬社会主义核心价值观“法治与德治相结合”“以人民为中心”原则，其裁判结果无法达到“政治效果、法律效果和社会效果的有机统一”。因此被上诉人恶意违约的这种利益就不应得到法律保护，否则与民事诉讼法保护合法利益的立法目的不一致。

综上，本代理人认为：原审判决认定事实错误，适用法律错误，且程序违法，不利于弘扬社会主义核心价值观，上诉人恳请二审法院在审理查明后，依法改判支持上诉人的上诉请求为感！

【二审审理过程】

**中级法院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。

该院认为，案涉的《协议书》约定原原***镇人民政府将**村*社约5亩农村集体建设土地交由***加工厂使用，并由***加工厂向原**镇人民政府支付16万元/亩的土地补偿费和安置补偿费。原**镇人民政府不是案涉农村集体建设用地的所有权人，无权以自己的名义出让农村集体建设用地使用权。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉《协议书》系非土地所有权人变相将农民集体所有的土地使用权出让给他人用于非农建设，该行为因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定而无效。但是，***加工厂早在2005年7月19日就与原***镇***村村民委员会签订《土地租用合同》并实际占有使用案涉土地，原***镇人民政府并未基于《协议书》的约定向***加工厂交付土地。一审法院在没有对《土地租用合同》的效力和履行状态进行审理的情况下，仅凭**市**区**镇**社区第*居民小组出具的《情况说明》中载明有“我单位同意该《协议书》中的农村集体建设土地由**市**区人民政府**街道办事处进行统一使用、管理”的内容，直接判决张**向非土地所有权人**街道办事处返还土地确有不当....................................另外，案涉***加工厂基于该《协议书》向原**镇人民政府交纳了50万元土地款。一审法院在认定该《协议书》无效的同时，已经向张**进行了释明，告知其可以提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。鉴于张**坚持主张《协议书》有效，未提出相应的抗辩主张。在重审时，一审法院仍应向张**释明，告知其可以提出相应的返还请求。综上，原判决遗漏当事人，导致基本事实认定不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：

【二审判决结果】

一、撤销***人民法院(2020)川***民初****号民事判决；

二、本案发回****人民法院重审。

上诉人张**预交的上诉费11800元，本院予以退回。

【案例评析】

    本案取证困难，法律关系复杂。吴国强律师按照实事求是地原则提出代理意见，**中级人民法院按照“以事实为依据、以法律为准绳” 的原则进行审理。本案代理律师在证据不足情况下及时提高平新的法律意见公合议庭参考，实现了有效代理。                                                                                                                                                                                         

【结语和建议】

   在法庭上，被告不一定就是完全理亏的一方，而律师是法庭防止冤假错案最可信赖和应当依靠的力量，在办案过程中，不论标的的大小、审级高低，我们都应该合理合法地全力维护当事人合法利益;本案法律关系复杂，吴国强律师据理力争，维护了被告方的正当利益。